Zwangsversteigerungen im Ruhrgebiet: So gehen Bieter an den Amtsgerichten vor

Häuser, Wohnungen und Stellplätze kommen auch im Ruhrgebiet unter den Hammer: Allein das Amtsgericht Dortmund listete auf seiner Internetseite am 21.10.2026 die nächsten zehn Termine auf, sie reichen bis zum 13.01.2027. Die Liste reicht von einer Doppelhaushälfte in Brechten über eine kleine Eigentumswohnung in Hörde mit einem Verkehrswert von 58.500,00 Euro bis zu einem Tiefgaragenstellplatz in Nette.

Wer in der Region mitbieten will, sollte die Regeln vorher kennen, denn Gewährleistung wie beim normalen Kauf gibt es nicht. Die Amtsgerichte in Essen und Bochum sowie die NRW-Justiz haben dazu Merkblätter für Bietinteressenten veröffentlicht.

Termine finden und Gutachten lesen

Amtlich bekannt gemacht werden die Termine im bundesweiten Portal zvg-portal.de, wo es oft auch Gutachten, Pläne und Fotos gibt, schreibt die NRW-Justiz in ihrem Merkblatt. Ähnlich klingende Seiten gehören privaten Anbietern und sind keine Bekanntmachungen der Gerichte. Das Amtsgericht Dortmund verweist ebenfalls auf das Portal, wo sich Objekte etwa nach Art und Lage suchen lassen.

Grundlage jedes Verfahrens ist ein Verkehrswert, den das Gericht in der Regel nach einem Sachverständigengutachten festsetzt. Einsehen lässt sich das Gutachten im Internet oder beim Gericht, das Amtsgericht Essen empfiehlt dafür eine Terminbuchung. Besichtigen kann man ein Objekt nur, wenn Eigentümer oder Mieter einverstanden sind, das Gericht vermittelt keine Termine.

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Was Bieter zum Termin mitbringen müssen

Bieter weisen sich mit einem gültigen Ausweis oder Pass aus. Wer für eine andere Person bietet, auch für den Ehepartner, braucht eine notariell beglaubigte Bietvollmacht oder Generalvollmacht, und Vertreter einer Handelsgesellschaft legen einen aktuellen Handelsregisterausdruck vor. Laut Merkblatt der NRW-Justiz gehört die Steuer-Identifikationsnummer ins Gepäck, das Amtsgericht Essen rät, mindestens eine Stunde Zeit einzuplanen.

Ein Beteiligter, der einen Nachteil befürchtet, kann direkt nach einem Gebot Sicherheit verlangen. Sie beträgt im Normalfall 10 Prozent des Verkehrswerts, egal wie hoch das Gebot ist. Bar zahlen geht nicht. Erlaubt sind ein Verrechnungsscheck, den die Bank frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausstellt, eine unbefristete und unbedingte Bankbürgschaft oder eine vorherige Überweisung an die Zentrale Zahlstelle Justiz. Die Überweisung sollte spätestens zehn Tage vorher veranlasst sein, mit Angabe von Gericht, Aktenzeichen, Termintag und dem Stichwort „Sicherheit“.

Mindestgebot und Grenzen beim Zuschlag

Im Termin nennt der Rechtspfleger das geringste Gebot, darunter ist kein Gebot zulässig. Geboten wird mindestens eine halbe Stunde lang. Liegt das Meistgebot unter 50 Prozent des Verkehrswerts, versagt das Gericht den Zuschlag von sich aus, zwischen 50 und 70 Prozent kann ein Gläubiger die Versagung beantragen. In einem späteren Termin fallen beide Grenzen weg.

Bleiben Rechte aus dem Grundbuch bestehen, kommen sie zum Bargebot hinzu, wie das Amtsgericht Essen vorrechnet. Wer 150.000 Euro ausgeben will und 100.000 Euro an Rechten übernimmt, kann also nur 50.000 Euro bar bieten.

Nach dem Zuschlag: Zahlung, Kosten, Räumung

Mit der Verkündung des Zuschlags wird der Ersteher Eigentümer, ihm stehen ab dann Mieten zu, und er trägt Lasten und Risiken wie Feuerschäden. Sicher ist das Eigentum erst, wenn binnen zwei Wochen kein Rechtsmittel eingeht. Zahlen muss der Ersteher bis zum Verteilungstermin, der nach Angaben des Amtsgerichts Essen meist etwa zwei Monate nach dem Zuschlag liegt, dazu kommen 4 Prozent Zinsen ab dem Zuschlag. Die Grunderwerbsteuer beträgt laut Essener Merkblatt (Stand 5/2025) 6,5 Prozent, Gebühren für Zuschlag und Grundbuch schätzt die NRW-Justiz je nach Wert auf rund 0,7 Prozent des Meistgebots.

Wohnt der frühere Eigentümer noch im Haus, gilt der Zuschlagsbeschluss gegen ihn und seine Familie als Räumungstitel. Zieht er nicht freiwillig aus, kann der Ersteher beim Versteigerungsgericht eine vollstreckbare Ausfertigung beantragen und einen Gerichtsvollzieher einschalten. Wer das vor der Rechtskraft tut, trägt das Kostenrisiko, falls der Zuschlag aufgehoben wird.

Ist das Objekt vermietet, tritt der Ersteher in den Mietvertrag ein. Nach § 57a ZVG hat er ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, das er zum erstmöglichen Termin nutzen muss und nur mit zulässigem Grund wie Eigenbedarf. Bei einer Teilungsversteigerung unter Miteigentümern gilt dieses Recht nicht. Zeigen sich später Mängel, haben Ersteher keine Ansprüche gegen Voreigentümer, Gutachter oder Gericht.

Auf einen Blick

• Bekanntmachung und Gutachten: zvg-portal.de, die Termine sind öffentlich
• Sicherheit: im Normalfall 10 Prozent des Verkehrswerts, keine Barzahlung
• Grenzen im ersten Termin: 50 und 70 Prozent des Verkehrswerts
• Nebenkosten: Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent (Stand 5/2025), Zuschlag und Grundbuch rund 0,7 Prozent

Eigene Einschätzung

Eine Versteigerung kann ein Weg zur eigenen Immobilie sein, sie verlangt aber mehr Vorarbeit als ein normaler Kauf. Weil eine Besichtigung vom Einverständnis der Bewohner abhängt und keine Gewährleistung besteht, hängt viel am Gutachten, das man gründlich lesen sollte. Die Finanzierung muss vor dem Termin stehen, nicht danach. Wer ein bewohntes Haus ersteigert, sollte Zeit und Geld für eine mögliche Räumung einplanen und bei Mietern früh rechtlichen Rat holen.